Dažniausias klausimas, kurį girdžiu likus savaitei iki sandorio, skamba ne „kokie yra notaro įkainiai". Jis skamba taip: „Ar man tos dienos užteks pinigų?" Ir beveik visada paaiškėja, kad žmogus susiskaičiavo notarą, bet pamiršo PVM, hipoteką arba Registrų centrą — tris eilutes, kurios kartu gali sudaryti pusę sumos.

Per artimiausias 8 minutes sužinosite:

• kiek notaras paims už jūsų sandorį — su PVM, o ne „nuo";
• kaip susiskaičiuoti visą sandorio dienos sumą, kad nepritrūktų prie notaro stalo;
• ką daryti, kad nepermokėtumėte — lengvatos, kurių pats notaras nepasiūlys, jei nepaklausite;
• kada notaro mokestį galima teisėtai perkelti kitai sandorio šaliai.

Trumpas atsakymas. Notaro įkainiai nekilnojamojo turto sandoriams 2026 m.: pirkimo–pardavimo sutartis — 0,37 % nuo sutartyje nurodytos kainos, ne mažiau 76 € ir ne daugiau 5 000 €; hipoteka — 0,25 %, ne daugiau 190 € arba 360 €. Prie visų dydžių pridedamas 21 % PVM. Registrų centrui atskirai — 17,19 € už nuosavybės įregistravimą ir 8,60 € už hipoteką. 150 000 € butas be paskolos: 688,74 €.

Linas Janutis — nekilnojamojo turto brokeris Vilniuje ir Vilniaus rajone nuo 2007 m., NT įmonės vadovas nuo 2011 m. Tel. +370 603 48615 · linas@proreal.lt. Atnaujinta 2026 m. rugsėjo mėn.

Turinys

1. Notaro įkainiai nekilnojamojo turto sandoriams 2026: pilna lentelė
2. Notaro paslaugų kainos: iš ko susideda notaro sąskaita
3. Notaro mokestis perkant butą: kiek kainuos sandorio diena
4. Hipotekos kaina pas notarą: 0,25 %, dvi lubos ir 220 000 € klifas
5. Iš kur imami notaro įkainiai ir ar Vilniuje jie kitokie
6. Kas moka notarui — pirkėjas ar pardavėjas
7. Lengvatos: kada notaras kainuos perpus mažiau arba nieko
8. Notaro įkainiai parduodant nekilnojamąjį turtą: kiek liks į rankas
9. Registrų centras: 17,19 € už objektą ir 8,60 € už hipoteką
10. Ką pasiruošti sandorio dienai
11. Penkios klaidos, kurios kainuoja daugiausiai
12. Dažniausiai užduodami klausimai

Notaro įkainiai nekilnojamojo turto sandoriams 2026: pilna lentelė

Čia — visi veiksmai, su kuriais realiai susiduriama perkant, parduodant, dovanojant ar paveldint butą. Dydžiai pateikti be PVM, kaip Įkainių sąraše, ir su PVM, kaip realiai ateis sąskaita.

Šaltinis: LR Vyriausybės 2023-06-28 nutarimu Nr. 498 patvirtintas Notarų atlyginimo dydžių (įkainių) sąrašas, suvestinė redakcija nuo 2026-05-01. Visi dydžiai — be PVM (Įkainių sąrašo 2 p.). Dauguma įkainių galioja nuo 2023 m. spalio 1 d.; 34.13 ir 35.4 papunkčiai — nuo 2024 m. sausio 1 d. (nutarimo 3.1 ir 3.2 p.).

Trys modifikatoriai, kurių lentelėse beveik niekada nerasite

• Šeimos turto arba nepilnamečio turto priedas. Kai parduodamas ar įkeičiamas turtas yra šeimos turtas arba sandoris susijęs su nepilnamečio turtu, notaras turi teisę papildomai taikyti +0,03 % nuo vertės (ne mažiau 20 €, ne daugiau 250 €), o prie fiksuotų įkainių — +33 € (7.1 ir 7.2 p.). 150 000 € butui tai yra papildomi 45 € be PVM, arba 54,45 € su PVM.
• Iškvietimas ne į biurą. Jei notaras vyksta į namus, ligoninę ar globos įstaigą, įkainiai gali būti iki 2 kartų didesni, o kelionės išlaidas apmoka kvietėjas (23 p.).
• Bendra sandorio riba — 12 000 €. Kai vienu metu tvirtinami keli sandoriai ar keli objektai, atlyginimai sudedami, bet bendra suma negali viršyti 12 000 € (Įkainių sąrašo 5 ir 6 p.).

Nuo ko skaičiuojamas procentas — kritinis niuansas

Šaltinis: nutarimo Nr. 498 Įkainių sąrašo 8 ir 11 punktai.

Notaro paslaugų kainos: iš ko susideda notaro sąskaita

Žmonės dažnai sako: „skaičiavau 555 €, o biure paprašė daugiau". Beveik visada priežastis ta pati — notaro sąskaita nėra vienas skaičius. Ji susideda iš trijų dalių, ir tik viena iš jų yra tai, ką vadiname notaro įkainiu.

Notaro atlyginimas

Tai vienintelė dalis, kurią galite susiskaičiuoti iš anksto iki cento — dydžiai yra lentelėje aukščiau. Perkant butą tai 0,37 % nuo kainos, imant paskolą prisideda 0,25 % nuo įkeičiamo turto vertės.

Notaro patirtų išlaidų kompensacijos (21–22 p.)

Būtent ši eilutė sukelia daugiausiai nuostabos. Ji sąskaitoje atsiranda teisėtai ir dažniausiai yra kelios dešimtys eurų. Klausdami kainos telefonu, klauskite ne „kiek kainuos sutartis", o „kokia bus visa sąskaita — atlyginimas, išlaidų kompensacijos ir PVM". Tai du skirtingi skaičiai.

PVM 21 % — kada jis pridedamas

Notaras, kaip ir bet kuris kitas paslaugų teikėjas, privalo registruotis PVM mokėtoju, kai jo atlygis už paslaugas per paskutinius 12 mėnesių viršija 45 000 € (VMI, PVM registravimosi riba). Praktikoje visuose Vilniaus biuruose, kuriuose lydėjau klientus, PVM buvo pridedamas. Todėl skaičiuodami visada dauginkite iš 1,21 — jei pasirodys, kad notaras ne PVM mokėtojas, tai bus maloni staigmena, o ne trūkstami pinigai.

Notaro mokestis perkant butą: kiek kainuos sandorio diena (3 pavyzdžiai)

Dauguma straipsnių skaičiuoja notarą atskirai, Registrų centrą atskirai ir nesudeda į vieną sumą. O žmogui prie stalo reikia būtent vienos sumos.

Lentelėje — pilna sandorio dienos suma trims tipinėms buto kainoms. Registrų centro nuosavybės teisės įregistravimas — 17,19 €, hipotekos įregistravimas — 8,60 €.

Skaičiuota pagal nutarimo Nr. 498 Įkainių sąrašo 25.1 ir 28.1 p. bei nutarimo Nr. 763 Sąrašo 13.1.6 ir 13.1.11 p. Įkeičiamo turto vertė lygi buto kainai. Neįtrauktas šeimos turto priedas (7.1 p.), notaro patirtų išlaidų kompensacijos (21 p.) ir banko bei vertintojo išlaidos.

Susiskaičiuokite savo sumą per keturis žingsnius

1. Buto kaina × 0,0037 — tai notaro atlyginimas už pirkimo–pardavimo sutartį. Jei gaunasi mažiau nei 76 €, imkite 76 €; jei daugiau nei 5 000 €, imkite 5 000 €.
2. Jei su paskola, pridėkite hipoteką: įkeičiamo turto vertė × 0,0025, bet ne mažiau 54 € ir ne daugiau 190 € (kai vertė iki 220 000 €) arba 360 € (nuo 220 001 €).
3. Sumą padauginkite iš 1,21 — tai PVM.
4. Pridėkite Registrų centrą: 17,19 € už nuosavybės įregistravimą ir dar 8,60 €, jei yra hipoteka.

Ką dar pridėti prie šios sumos:

• Turto vertinimo ataskaita, jei imate paskolą — bankas jos pareikalaus. Realios 2026 m. kainos ir kaip jas sumažinti — turto vertinimo straipsnyje.
• Notaro patirtų išlaidų kompensacijos pagal 21–22 p. — atskira sąskaitos eilutė.
• Banko sutarties mokestis ir būsto draudimas, jei sandoris su paskola.

Notaro suma tiksli iki cento. Vienintelis nežinomasis — už kiek jūsų butas parduodamas šiandien.

→ Gaukite nemokamą buto įvertinimą per 1 darbo dieną · Tel. +370 603 48615

Hipotekos kaina pas notarą: 0,25 %, dvi lubos ir 220 000 € klifas

Užklausa „hipoteka kaina" yra viena dažniausių — ir viena blogiausiai atsakytų. Dauguma šaltinių nurodo tik „0,25 %", nepaminėdami, kad yra dvi viršutinės ribos ir kad procentas skaičiuojamas ne nuo paskolos.

Skaičiuota pagal nutarimo Nr. 498 Įkainių sąrašo 28.1 p.: iki 220 000 € įkeičiamo daikto vertės — 0,25 %, ne mažiau 54 €, ne daugiau 190 €; nuo 220 001 € — 0,25 %, ne daugiau 360 €.

Iš lentelės matyti trys dalykai:

1. Nuo 76 000 € turto vertės hipotekos mokestis nebeauga — iki pat 220 000 €. Už 100 000 € ir už 200 000 € butą mokate lygiai tą patį 190 €.
2. Įkainis skaičiuojamas nuo įkeičiamo turto, ne nuo paskolos. 30 000 € paskola 200 000 € vertės butui kainuos 190 €, o ne 75 €. Tai viena dažniausių klaidų.
3. Prie 220 000 € ribos yra klifas.

Ekspertinė pastaba: vienas euras, kainuojantis 170 eurų.

Kai įkeičiamo turto vertė yra 220 000 €, notaro atlyginimas už hipoteką — 190 €. Kai ji yra 220 001 €, tas pats veiksmas kainuoja 360 €. Vienas euras vertės = 170 € skirtumo, arba 205,70 € su PVM.

Įkeičiamo objekto vertė nustatoma šalių susitarimu, tik ne mažesnė už vidutinę rinkos vertę registre (11 p.). Todėl, jei jūsų objektas atsiduria prie pat šios ribos, verta pasitikslinti, kokia vertė bus nurodyta hipotekos sandoryje. Tai vienintelė vieta visame Įkainių sąraše, kur vienas euras turi tokią kainą.

Iš kur imami notaro įkainiai ir ar Vilniuje jie kitokie

Notaro atlyginimo dydžius nustato ne notaras ir ne teisingumo ministras. Juos nustato Vyriausybė — Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2023 m. birželio 28 d. nutarimu Nr. 498, kuriuo patvirtintas Notarų atlyginimo dydžių (įkainių) sąrašas. Įkainiai galioja nuo 2023 m. spalio 1 d., o galiojanti suvestinė redakcija — nuo 2026 m. gegužės 1 d.

Tai svarbu todėl, kad dalis internete randamų straipsnių parašyti anksčiau arba perrašyti iš senesnių šaltinių ir remiasi jau nebegaliojančia tvarka. Iš ten ir keliauja klaidingi skaičiai.

Žemiau — teiginiai, kuriuos dažniausiai išgirstu iš klientų prieš sandorį, ir tai, kas parašyta galiojančiame akte:

Šaltinis: LR Vyriausybės 2023-06-28 nutarimas Nr. 498 (suvestinė redakcija nuo 2026-05-01) ir LR Vyriausybės 2020-07-08 nutarimas Nr. 763 (suvestinė redakcija nuo 2023-10-28), tikrinta 2026 m. rugsėjį.

Ar prie įkainių pridedamas PVM?

Taip. Visi skelbiami įkainiai — be PVM. Tai tiesiogiai parašyta Įkainių sąrašo 2 punkte: „Įkainiai Įkainių sąraše nurodyti be pridėtinės vertės mokesčio". Prie kiekvienos sumos, kurią matote notaro biuro svetainėje, pridėkite 21 %, jei notaras yra PVM mokėtojas.

Ar notaro įkainiai Vilniuje kitokie nei rajone?

Ne. Įkainius nustato Vyriausybė, todėl procentiniai tarifai, minimumai ir maksimumai visoje Lietuvoje vienodi ir nesiderami — Vilniuje, Vilniaus rajone ir Varėnoje tas pats skaičius. Ieškoti „pigesnio notaro" prasmės nėra.

Bet galutinė sąskaita už tą patį veiksmą pas skirtingus notarus gali skirtis, ir tai nėra pažeidimas. Įkainių sąraše yra keli dydžiai, kuriuos notaras sprendžia savo nuožiūra:

• 7 p. — notaras turi teisę papildomai taikyti +0,03 % (20–250 €) arba +33 € už šeimos turto ar nepilnamečio turto sandorį;
• 23 p. — veiksmas ne biure: įkainiai iki 2 kartų didesni;
• XIII skyrius — lengvatos ir sumažinimai;
• 21–22 p. — notaro patirtų išlaidų kompensacijų apimtis priklauso nuo to, kiek darbo reikia jūsų dokumentams;
• ir galiausiai — ar notaras yra PVM mokėtojas.

Kas moka notarui — pirkėjas ar pardavėjas

Trumpas atsakymas: kas susitars, o jei nesusitars — pirkėjas. Ilgas atsakymas paaiškina, kodėl tai svarbu.

Įkainių sąrašo 4 punktas nustato: „Notaro atlyginimą už sutarčių patvirtinimą sumoka šalių susitarimu nurodytos sutarties šalys." Tai reiškia, kad notarui sumoka tos šalys, kurias nurodo šalių susitarimas. O jeigu šalys dėl to nieko nesusitarė, veikia numatytoji Civilinio kodekso taisyklė: pagal CK 6.310 str. 1 d. „pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui, jeigu šalys nesusitaria kitaip". Norma dispozityvi — šalys gali susitarti kitaip, ir praktikoje tai daroma dažnai. Todėl klaidingas ne teiginys „moka pirkėjas", o jo absoliuti forma „privaloma ir kitaip negalima". Praktinė pasekmė: jei preliminariojoje sutartyje nieko neįrašysite, pagal įstatymą pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui; jei norite kitokio pasidalijimo — jį būtina įrašyti raštu. Atkreipkite dėmesį, kad CK 6.310 str. 1 d. kalba apie pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidas — hipotekos sandorio įkainis ir atlyginimas Registrų centrui šia norma savaime nepaskirstomi, todėl juos susitarime įvardykite atskirai (kaip ir padaryta žemiau pateiktoje formuluotėje).

Praktikoje matau tris variantus:

• Moka pirkėjas — dažniausias antrinėje rinkoje.
• Dalijasi per pusę — dažnas, kai derybos buvo įtemptos ir abi pusės kažko atsisakė.
• Moka pardavėjas — dažniausiai naujos statybos sandoriuose arba kai pardavėjas skuba.

Ekspertinė pastaba: kur tai užrašyti, kad vėliau nekiltų ginčų.

Susitarimas dėl notaro išlaidų turi būti preliminariojoje sutartyje, o ne pasakytas telefonu. Ginčai dėl 600 € kyla ne todėl, kad žmonės godūs, o todėl, kad abi pusės nuoširdžiai prisimena skirtingai. Ką dar būtina įrašyti — pirkimo–pardavimo sutarties straipsnyje.

Pardavėjams — konkreti derybinė taktika, kurią naudoju: kai pirkėjas prašo nuolaidos, nuolaidą duokite su sąlyga, kad notaro išlaidas apmoka jis. 150 000 € sandoryje tai grąžina apie 670 € iš atiduotos nuolaidos, o pirkėjui skamba kaip smulkmena, nes jis jau laimėjo pagrindinį punktą. Veikia daug dažniau, nei tikitės.

Paruošta formuluotė preliminariajai sutarčiai

Nusikopijuokite ir įrašykite į preliminariąją sutartį — tai užtrunka minutę ir uždaro dažniausią ginčą:

„Šalys susitaria, kad notaro atlyginimą už pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą, notaro patirtų išlaidų kompensacijas ir atlyginimą už technines paslaugas bei atlyginimą VĮ Registrų centrui už nuosavybės teisės įregistravimą apmoka Pirkėjas. Notaro atlyginimą už hipotekos sandorio patvirtinimą ir hipotekos įregistravimą apmoka Pirkėjas. Jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl Pardavėjo kaltės, Pardavėjas atlygina Pirkėjui šiame punkte nurodytas jo faktiškai patirtas išlaidas."

Jei sutariate dalytis per pusę — vietoj „apmoka Pirkėjas" rašykite „apmoka Šalys lygiomis dalimis".

Lengvatos: kada notaras kainuos perpus mažiau arba nieko

Nuo 2026 m. gegužės 1 d. dvi lengvatos tapo gerokai palankesnės — jas pakeitė LR Vyriausybės 2026 m. balandžio 1 d. nutarimas Nr. 209.

Šaltinis: LR Vyriausybės 2026-04-01 nutarimas Nr. 209 (TAR 2026-04-02, i. k. 2026-05456), įsigaliojęs 2026-05-01, kuriuo pakeisti nutarimo Nr. 498 Įkainių sąrašo 39 ir 40.3 punktai.

Atkreipkite dėmesį į dvi ribas:

• Sąvokų apibrėžtys. Įkainių sąrašo 24 p. nurodo: „Įkainių sąraše vartojamos sąvokos „būstas" ir „jauna šeima" suprantamos taip, kaip jos apibrėžtos Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme." Tai reiškia, kad lengvata priklauso nuo to įstatymo apibrėžties, o ne nuo intuityvaus „mes jauni". Prieš sandorį pasitikslinkite notaro biure, ar jūsų šeima ją atitinka — apibrėžtis apima ir amžiaus, ir šeimos sudėties sąlygas.
• Atleidžiama tik nuo hipotekos įkainio. Pirkimo–pardavimo sutarties įkainis (0,37 %) mokamas visas. Todėl antraštė „jaunoms šeimoms notaras nemokamas" yra klaidinanti: 120 000 € butui tai sutaupo 190 € be PVM, o ne visą sąskaitą.

Kitos grupės — ir kodėl jos retai suveikia perkant butą Vilniuje

Įkainių sąrašo XIII skyrius (36–41 p.) apima ir daugiau lengvatų. Dalinio atleidimo grupės išvardytos 36 punkte: asmenys su nustatytu neįgalumo ar dalyvumo lygiu, socialinę pašalpą gaunantys asmenys, globojami vaikai, reabilituoti politiniai kaliniai ir kt. Bet 37 ir 38 punktuose yra trys sąlygos, dėl kurių tipiniame Vilniaus sandoryje jos dažniausiai netaikomos:

1. Mažinami tik minimalūs įkainiai, o ne procentinis 0,37 % tarifas.
2. Asmuo turi būti turto įgijėjas, panaudos gavėjas, nuomininkas, įkeitimo objekto savininkas ar daiktinės teisės įgijėjas — ne bet kuri sandorio šalis.
3. Nekilnojamojo turto sandorio vertė turi būti iki 30 000 € pagal registro vidutinę rinkos vertę (37.1.1, 38.1 p.).

Nuo notaro atlyginimo už atitinkamą veiksmą atleidžiamos ir kitos 40 punkto grupės (jaunos šeimos atvejis — 40.3 p. — aprašytas aukščiau): globojami (rūpinami) nepilnamečiai, paveldintys turtą po tėvų ar senelių mirties (40.2), Vyriausybės skiriamą studijų kreditą imantys studentai (40.4), turtą labdaros ir paramos fondams dovanojantys asmenys (40.5) ir įgaliotojai, kai įgaliojimas duodamas pensijai, pašalpai ar alimentams gauti (40.6).

150 000 € butui šios lengvatos nesuveiks. Taip pat svarbu: vien pensinis amžius lengvatos nesuteikia — 36.3 ir 36.8 papunkčiai reikalauja pensinio amžiaus ir atitinkamai 15 % arba 40 % dalyvumo lygio.

Svarbu: dokumentus rodykite iš anksto.

Įkainių sąrašo 41 punktas nustato, kad 36.1–36.9 papunkčiuose nurodyti asmenys dokumentus, patvirtinančius teisę iš dalies atleisti juos nuo notaro atlyginimo, notarui pateikia prieš notarinio veiksmo atlikimą. Jaunos šeimos atleidimui (40.3 p.) teisės aktas atskiro termino nenustato, bet praktika ta pati: sumokėjus visą sumą ir po savaitės atnešus dokumentus, atlyginimas neperskaičiuojamas.

Todėl skambindami dėl laiko pas notarą iš karto pasakykite, kokiai grupei priklausote, ir paklauskite, kokio dokumento reikia. Vienas klausimas telefonu — iki 190 € be PVM, arba 229,90 € su PVM.

Notaro įkainiai parduodant nekilnojamąjį turtą: kiek liks į rankas

Pirkėjas klausia „ar užteks", pardavėjas klausia „kiek liks". Antrasis klausimas sudėtingesnis, nes eilučių daugiau.

Dvi GPM lengvatos ir jų tikslios sąlygos

1. Išlaikymo terminas. Nuo 2026-01-01 nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei turtas išlaikytas ilgiau nei 5 metus (iki 2025-12-31 galiojo 10 metų riba). Šaltinis: GPMĮ 17 str. 1 d. 28 p. (redakcija pagal 2025 m. birželio 26 d. įstatymą Nr. XV-343, galioja nuo 2026-01-01); VMI, „Mokesčių įstatymų pakeitimai nuo 2026-01-01" (skyrelis „GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punkto pakeitimas"); VMI DUK „Apie nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimą" (vmi.lt/evmi/5726).

2. Būstas, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Ši lengvata dažniausiai perpasakojama neteisingai. Tikslios sąlygos:

• GPMĮ 17 str. 1 d. 53 p.: būsto pardavimo pajamos neapmokestinamos tik jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta.
• GPMĮ 17 str. 1 d. 54 p.: jeigu deklaruota trumpiau nei 2 metus — neapmokestinama tik ta pajamų dalis, kuri per 1 metus nuo pardavimo panaudojama kitam būstui Europos ekonominės erdvės valstybėje įsigyti ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta.

Praktinė išvada: jei bute deklaravotės prieš pusmetį ir pinigų į kitą būstą nereinvestuojate, lengvata netaikoma. Prie 30 000 € vertės prieaugio tai yra 4 500 € skirtumas — būtent todėl šią sąlygą verta pasitikrinti prieš pasirašant, o ne po.

Jei nė viena lengvata netaikoma, apmokestinamas skirtumas tarp pardavimo ir įsigijimo kainos. Ne darbo santykių pajamoms 2026 m. taikomas 15 % tarifas iki 12 vidutinių darbo užmokesčių (27 745,80 €), viršijančiai daliai — progresiniai tarifai. Šaltinis: VMI, GPM tarifai 2026 m.; 2026 m. VDU — 2 312,15 €. Platesnė mokesčių apžvalga — nekilnojamojo turto mokesčių straipsnyje.

Svarbu: atsiskaitymas dalimis per metų sandūrą.

Reikia atskirti du dalykus. Lengvatos terminą (5 metai, 2 metai) lemia turto įsigijimo ir pardavimo datos — ne tai, kada gaunami pinigai. O kokios taisyklės ir tarifai taikomi konkrečiai įmokai, lemia jos gavimo metai: VMI paaiškinime nurodyta, kad 2025 m. gautos pajamos apmokestinamos pagal 2025 m. galiojusias nuostatas, o 2026 ir 2027 m. gaunamos dalys — pagal nuo 2026 m. galiojantį GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punktą.

Tai reiškia, kad VMI pavyzdyje — turtas įsigytas 2020 m. gruodį, parduotas 2025 m. spalį, taigi išlaikytas 4 m. 10 mėn. — atsiskaitymas 2026 m. „neišgelbės": ir 2026, ir 2027 m. gaunamos dalys apmokestinamos, nes iki pardavimo dienos turtas nebuvo išlaikytas ilgiau nei 5 metus. Lemia ne kalendoriniai metai, o datos: GPMĮ 17 str. 1 d. 28 p. reikalauja, kad daiktas būtų „įsigytas anksčiau negu prieš 5 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn". Jei nuo įsigijimo iki pardavimo dienos praėjo daugiau nei 5 metai (pvz., įsigyta 2020 m. sausį, parduota 2025 m. lapkritį), 2026 m. ir vėliau gaunamos dalys neapmokestinamos — tačiau 2025 m. gauta dalis vis tiek apmokestinama, nes jai taikomos 2025 m. galiojusios nuostatos su 10 metų riba. Šaltinis: VMI DUK „Apie nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimą", 2 ir 3 klausimai.

Ir čia yra tikroji problema. Visoje šioje formulėje visos eilutės, išskyrus vieną, yra tikslūs skaičiai iš dokumentų. Vienintelis nežinomasis — pirmoji eilutė. Notaro mokestį galite susiskaičiuoti iki cento, bet jei pardavimo kainą nustatėte pagal kaimyno skelbimą, klaidos dydis bus ne 600 €, o 10 000 €.

→ Sužinoti, kiek realiai vertas mano butas — nemokamai

Per 1 darbo dieną gausite pagrįstą kainos intervalą su palyginamaisiais objektais. Arba paskambinkite: +370 603 48615. Kaip vyksta vertinimas ir kada reikia mokamos ataskaitos — turto vertinimo straipsnyje.

Registrų centras: 17,19 € už objektą ir 8,60 € už hipoteką

Notaras ir Registrų centras — dvi skirtingos sąskaitos. Registrų centro atlyginimai yra fiksuoti ir nuo turto vertės nepriklauso. Tai reiškia, kad tvirtinimai „registracija kainuos 15–40 €, priklausomai nuo buto kainos" yra tiesiog neteisingi.

Svarbus niuansas: 17,19 € imami už kiekvieną nekilnojamąjį daiktą. Jei kartu su butu perkate atskirai registruotą parkingo vietą ir sandėliuką, tai bus ne 17,19 €, o trys tokios eilutės. Vilniaus naujos statybos sandoriuose taip būna dažnai. Teikiant prašymą popierine forma, prie įkainio pridedama kintamoji dalis (nutarimo Nr. 763 Sąrašo 2 p.).

Skubos priedai taikomi prie registravimo įkainių: per 3 darbo dienas — +30 % (nuosavybės registracija 22,35 €), per 2 darbo dienas — +50 % (25,79 €), per 1 darbo dieną — +100 % (34,38 €).

Šaltinis: LR Vyriausybės 2020-07-08 nutarimas Nr. 763, suvestinė redakcija nuo 2023-10-28, Sąrašo 2, 3 ir 13 punktai.

Naudinga žinoti: fiziniams asmenims, registruojantiems paveldėtą ar dovanotą nekilnojamąjį turtą, esantį viename registro įraše, imamas vienas atlyginimas, o bendraturčiams jis dalijamas po lygiai (3¹–3³ p.).

Ką pasiruošti sandorio dienai

Kiek kainuoja sutuoktinio sutikimas. Atskiros eilutės Įkainių sąraše jam nėra, todėl taikoma viena iš dviejų bendrųjų: 32.10 p. — už kito vienašalio sandorio patvirtinimą 21 € (25,41 € su PVM), arba 34.12 p. — už kitą, į Įkainių sąrašą neįtrauktą notarinį veiksmą 33 € (39,93 € su PVM). Kurį punktą taiko konkretus biuras — pasitikslinkite rezervuodami laiką.

Praktinė pastaba: dokumentų sąrašą su notaro biuru suderinkite likus bent savaitei, o ne dieną prieš. NT registro išrašo ar bendrijos pažymos gavimas užtrunka, ir būtent dėl šių dviejų popierių dažniausiai keliami sandoriai.

Iš praktikos: penkios klaidos, kurios kainuoja daugiausiai

1. Sutartyje nurodoma mažesnė kaina, „kad būtų mažiau notarui".

Skaičiai: sumažinus nurodomą kainą 10 000 €, notarui sutaupote 0,37 % × 10 000 = 37 € be PVM, arba 44,77 € su PVM. Bet pirkėjas taip įgyja butą su 10 000 € mažesne dokumentuota įsigijimo kaina. Jam parduodant anksčiau nei po 5 metų, tai reiškia 10 000 € didesnį apmokestinamą skirtumą ir 1 500 € GPM pagal 15 % tarifą.

Ekspertinė pastaba: keturiasdešimt eurų šiandien, pusantro tūkstančio po trejų metų.

Santykis 44,77 € prieš 1 500 € — beveik 1 : 34. Bet svarbiausia net ne aritmetika.

Sutarties kaina, neatitinkanti tikrosios šalių sutartos kainos, yra apsimestinis sandoris (CK 1.87 str.) — su mokestinėmis ir civilinėmis pasekmėmis abiem pusėms, ne tik pirkėjui. Pardavėjas lieka be dokumentuoto pagrindo įrodyti, kiek realiai gavo, o VMI nustačius tikrąsias aplinkybes mokestinės pasekmės taikomos pagal faktą, ne pagal popierių. Todėl mano atsakymas į šį pasiūlymą visada vienodas — ne.

2. Dovanojant nurodoma dirbtinai maža vertė. Čia priešingai nei pirkimo–pardavimo atveju: dovanojimui, mainams ir padalijimui taikomos vidutinės rinkos vertės „grindys" (8 p.). Notaras skaičiuos nuo registro vertės, kad ir ką parašytumėte.

3. Notaro atlyginimas painiojamas su išlaidų kompensacijomis. Registrų tikrinimas, dokumentų išreikalavimas, paštas ir kurjeris pagal 21–22 p. nėra notaro atlyginimas — tai atskirai kompensuojamos išlaidos. Sąskaitoje jos bus atskira eilute, ir tai nėra klaida.

4. Rankpinigiai painiojami su avansu. Pagal CK 6.98 str. 2 d. „rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma". Tai imperatyvi norma be išimčių — todėl CK 6.100 str. 1 d. numatyta dvigubos rankpinigių sumos taisyklė preliminariajai sutarčiai nesuveikia, kad ir kaip sumą pavadintumėte; teismų praktikoje tokia suma paprastai kvalifikuojama kaip avansas (atskirai galima susitarti dėl netesybų). Saugesnis kelias — notaro depozitinė sąskaita (34.4 p.: 0,06 %, min 30 €): pardavėjas lėšas gauna tik perdavęs nuosavybę. 150 000 € sumai tai kainuoja 90 € be PVM, arba 108,90 € su PVM. Plačiau — pirkimo–pardavimo sutarties straipsnyje.

5. Pamirštama, kad sandoris ne biure kainuoja iki dviejų kartų brangiau. Jei viena šalis negali atvykti, pirmas sprendimas turi būti ne notaro iškvietimas (23 p., iki 2× įkainio), o įgaliojimas — 15 € artimajam arba 36 € kitam asmeniui (32.7, 32.8 p.).

Kodėl galite manimi pasitikėti

Esu Linas Janutis, nekilnojamojo turto brokeris, dirbantis Vilniuje ir Vilniaus rajone.

• Nekilnojamojo turto brokeriu dirbu nuo 2007 m., o nuo 2011 m. — ir NT įmonės vadovas.
• Šio straipsnio skaičiai paimti ne iš kitų straipsnių, o iš galiojančių Vyriausybės nutarimų — su punktų numeriais, kad galėtumėte pasitikrinti patys.
• Pasakau ir tada, kai brokerio nereikia. Derėtis dėl notaro įkainio negalima — bet įstatyme numatytos lengvatos jį mažina, ir apie jas rašau atvirai, nors man iš to nėra jokios naudos. Dalį sandorio darbų daugelis žmonių puikiai atlieka patys.
• Palydžiu klientus iki notaro stalo ir žinau, dėl ko sandoriai realiai keliami paskutinę dieną.

Atnaujinimų žurnalas

Gaukite nemokamą savo buto įvertinimą

Notaro mokestį susiskaičiavote iki cento. Liko vienintelis nežinomasis — už kiek jūsų butas realiai parduodamas šiandien.

Ką gausite per 1 darbo dieną:

• Pagrįstą kainos intervalą (nuo–iki), o ne vieną skaičių iš oro
• 3–5 realius palyginamuosius objektus su paaiškinimu, kodėl jie tinkami
• Konkrečias stiprybes ir rizikas, kurios kels arba mažins jūsų kainą
• Sandorio išlaidų sąmatą jūsų konkrečiam atvejui — notaras, Registrų centras, mokesčiai
• Atsakymą, ar jums reikia mokamos vertintojo ataskaitos, ar ne

Ko negausite: teisinės konsultacijos dėl konkrečios sutarties sąlygų — tai notaro darbas, ir jis jį atlieka geriau.

Kaina — 0 €. Įsipareigojimų — jokių. Jei nuspręsite neparduoti arba pasirinkti kitą brokerį, informacija lieka jums.

→ Užsakyti nemokamą įvertinimą
Arba susisiekite tiesiogiai: +370 603 48615 · linas@proreal.lt — atsakau tą pačią darbo dieną.

Kiti žingsniai

• Noriu sužinoti, kiek vertas mano butas → Turto vertinimas Vilniuje: kaina, procesas, kaip pasitikrinti pačiam
• Ruošiuosi pasirašyti sutartį → NT pirkimo–pardavimo sutartis: ką tikrinti prieš pasirašant
• Domina mokesčiai → Nekilnojamojo turto mokestis 2026: tarifai ir kaip ginčyti mokestinę vertę
• Domina brokerio paslaugos ir kaina → NT brokerio paslaugos Vilniuje
• Turiu klausimą → Susisiekti

Dažniausiai užduodami klausimai

Kiek kainuoja notaro paslaugos 2026 m.?

Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis — 0,37 % nuo sutartyje nurodytos kainos, ne mažiau 76 € ir ne daugiau 5 000 € be PVM. Hipoteka — 0,25 %, ne daugiau 190 € arba 360 €. Dovanojimas artimiesiems — 0,04 %, iki 200 €. Prie visų dydžių pridedamas 21 % PVM. Įkainius nustato Vyriausybės nutarimas Nr. 498, jie vienodi visoje Lietuvoje.

Kiek kainuoja notaras perkant 100 000 € butą?

Pirkimo–pardavimo sutartis — 0,37 % nuo 100 000 €, tai yra 370 € be PVM arba 447,70 € su PVM. Pridėjus Registrų centro nuosavybės teisės įregistravimą (17,19 €), iš viso apie 464,89 €. Jei perkate su banko paskola, prisideda hipotekos sandoris (190 € be PVM) ir hipotekos registracija (8,60 €) — tuomet apie 703,39 €.

Kiek kainuoja notaras parduodant butą?

Notaro įkainis už nekilnojamojo turto pardavimą yra toks pat kaip perkant — 0,37 % nuo kainos plius 21 % PVM. Skiriasi tik tai, kas jį apmoka: šalys gali susitarti (Įkainių sąrašo 4 p.), o jeigu nesusitaria — išlaidos tenka pirkėjui (CK 6.310 str. 1 d.). 150 000 € butui tai 555 € be PVM arba 671,55 € su PVM. Jei sutarėte, kad moka pirkėjas, pardavėjui notaro eilutės nelieka.

Ar prie notaro įkainių pridedamas PVM?

Taip. Įkainių sąrašo 2 punktas nurodo, kad visi dydžiai pateikti be pridėtinės vertės mokesčio. Prie jų pridedama 21 %, jei notaras yra PVM mokėtojas. Todėl 555 € už 150 000 € buto sutartį realiai virsta 671,55 €. Skambindami į biurą pirmiausia klauskite: „su PVM ar be?"

Kokia mažiausia ir didžiausia suma, kurią sumokėsiu notarui?

Už nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį minimumas — 76 € be PVM (91,96 € su PVM); jis taikomas, kai buto kaina mažesnė nei apie 20 540 €. Maksimumas vienam veiksmui — 5 000 € be PVM; jis pasiekiamas nuo maždaug 1 351 350 € kainos. Be to, veikia bendra riba: viso sandorio notaro atlyginimas negali viršyti 12 000 € (Įkainių sąrašo 5 ir 6 p.).

Kiek papildomai kainuoja hipoteka, jei perku su banko paskola?

Hipotekos sandorio įkainis — 0,25 % nuo įkeičiamo turto vertės, bet ne mažiau 54 € ir ne daugiau 190 €, kai turto vertė iki 220 000 €. Nuo 220 001 € vertės viršutinė riba — 360 €. Su PVM tai atitinkamai 229,90 € ir 435,60 €. Papildomai Registrų centrui — 8,60 € už hipotekos įregistravimą.

Nuo ko skaičiuojamas hipotekos mokestis — nuo paskolos ar nuo buto vertės?

Nuo įkeičiamo objekto vertės, ne nuo paskolos sumos (Įkainių sąrašo 11 p.). Tai reiškia, kad 30 000 € paskola, užtikrinta 200 000 € vertės butu, notarui kainuos 190 €, o ne 75 €. Vertė negali būti mažesnė už vidutinę rinkos vertę NT registre.

Kas moka notarui — pirkėjas ar pardavėjas?

Pirmiausia — kaip šalys susitars: pagal Įkainių sąrašo 4 p. atlyginimą sumoka šalių susitarimu nurodytos sutarties šalys. Jeigu susitarimo nėra, veikia numatytoji CK 6.310 str. 1 d. taisyklė — pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui. Todėl rinkos įprotis, kad moka pirkėjas, sutampa su įstatymo numatytąja taisykle. Norite kitaip — susitarimą įrašykite į preliminariąją sutartį.

Ar galima derėtis dėl notaro kainos?

Ne. Įkainius nustato Vyriausybė, todėl procentiniai tarifai, minimumai ir maksimumai yra privalomi ir nesiderami. Tačiau galutinė sąskaita gali skirtis dėl notaro nuožiūra taikomų priedų (7 p.), veiksmo ne biure (23 p.), išlaidų kompensacijų apimties (21–22 p.) ir to, ar notaras yra PVM mokėtojas.

Ar notaro įkainiai Vilniuje didesni nei rajone?

Ne. Įkainiai visoje Lietuvoje vienodi, nes juos nustato Vyriausybės nutarimas, o ne pats notaras. Vilniuje, Vilniaus rajone ir bet kuriame kitame mieste už tą patį veiksmą taikomas tas pats tarifas. Ieškoti „pigesnio notaro" prasmės nėra.

Kada ir kaip mokama notarui — prieš sandorį ar po jo, grynais ar pavedimu?

Notaro atlyginimas sumokamas sandorio dieną biure, prieš atiduodant patvirtintus dokumentus. Sąskaita pateikiama vietoje, kai jau žinoma galutinė suma su išlaidų kompensacijomis ir PVM. Praktikoje biurai priima mokėjimo kortele ir banko pavedimu; grynųjų priėmimo tvarka biuruose skiriasi, todėl mokėjimo būdą pasitikslinkite iš anksto, rezervuodami laiką.

Kiek laiko trunka sandoris pas notarą?

Paprastas buto pirkimas–pardavimas be paskolos biure trunka apie 30–60 minučių. Su banko paskola, kai tą pačią dieną pasirašoma ir hipotekos sutartis, reikia skirti 1,5–2 valandas. Daugiausiai laiko atima ne parašai, o dokumentų peržiūra, todėl viską notarui pateikite bent prieš savaitę.

Ar jaunoms šeimoms notaras nemokamas?

Ne visas. Nuo 2026 m. gegužės 1 d. jauna šeima atleidžiama tik nuo hipotekos sandorio įkainio ir tik tada, kai įkeičiamas pirmasis būstas, kurio vertė iki 120 000 € (anksčiau riba buvo 87 000 €), o hipotekos sutartis sudaroma su kredito įstaiga. Pirkimo–pardavimo sutarties įkainis (0,37 %) mokamas visas. Sąvoka „jauna šeima" suprantama taip, kaip Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme (Įkainių sąrašo 24 p.), todėl atitiktį pasitikslinkite biure iš anksto.

Ar nuo 2026 m. notarų įkainiai pabrango?

Ne. Procentiniai tarifai, minimumai ir maksimumai nepasikeitė nuo 2023 m. spalio 1 d. Nuo 2026 m. gegužės 1 d. pakeisti tik du punktai, ir abu kliento naudai: refinansavimo hipotekos nuolaida padidinta nuo 30 % iki 50 %, o jaunos šeimos atleidimo riba pakelta nuo 87 000 € iki 120 000 €.

Ar nuotolinis sandoris pas notarą pigesnis?

Ne. Įkainių sąraše atskiro „nuotolinio" tarifo nėra — mokate tą patį įkainį kaip ir atvykę į biurą. Brangiau kainuoja tik priešingas atvejis: kai notaras kviečiamas atlikti veiksmą ne biure — tada įkainiai gali būti iki dviejų kartų didesni, o kelionės išlaidas apmoka kvietėjas (23 p.).

Kiek kainuoja Registrų centro registracija ir kada ji mokama?

Nuosavybės teisės įregistravimas — 17,19 € už kiekvieną nekilnojamąjį daiktą, hipotekos įregistravimas — 8,60 €. Tai fiksuoti dydžiai, nuo turto vertės nepriklausantys. Jei kartu perkate atskirai registruotą parkingo vietą ar sandėliuką, 17,19 € imami už kiekvieną iš jų. Skubant taikomi priedai: +30 % už 3 darbo dienas, +50 % už 2, +100 % už 1 darbo dieną.

Kiek kainuoja perleisti butą vaikui — dovanoti ar parduoti?

Dovanoti kelis kartus pigiau. Dovanojimas vaikui, sutuoktiniui, tėvams, seneliams ar vaikaičiams — 0,04 %, ne mažiau 38 € ir ne daugiau 200 € (25.5 p.). 150 000 € butui tai 60 € be PVM arba 72,60 € su PVM. Tas pats butas parduodant kainuotų 555 € be PVM arba 671,55 € su PVM. Svarbu: dovanojimui taikomos vidutinės rinkos vertės „grindys" — nurodyti mažesnės vertės neapsimoka. Dovanos iš artimųjų giminaičių GPM neapmokestinamos.

Kiek kainuoja paveldėto buto įforminimas pas notarą?

Paveldėjimo teisės liudijimas į nekilnojamąjį turtą — 0,09 % nuo paveldimo turto vertės, ne mažiau 29 € ir ne daugiau 400 € (30.6 p.). 150 000 € butui tai 135 € be PVM arba 163,35 € su PVM. Paveldimo turto mokesčio sutuoktinis, vaikai, tėvai, seneliai, vaikaičiai, broliai ir seserys nemoka. Kitiems apmokestinama 70 % turto vertės — 5 % tarifu iki 150 000 € apmokestinamosios vertės ir 10 % virš jos; be to, nuo mokesčio atleidžiamas paveldimas turtas, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 3 000 € (VMI).

Ar galima parduoti butą be notaro?

Įprastame rinkos sandoryje — ne. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.); be notaro patvirtinimo Registrų centras nuosavybės teisės naujam savininkui neįregistruos. Preliminariajai sutarčiai pakanka rašytinės formos (CK 6.165 str.). Nuosavybė be notarinės pirkimo–pardavimo sutarties gali pereiti tik atskirais atvejais: parduodant turtą iš varžytynių, pagal teismo sprendimą arba paveldėjimo keliu.

Šaltiniai

1. LR Vyriausybės 2023 m. birželio 28 d. nutarimas Nr. 498 „Dėl Notarų atlyginimo už notarinių veiksmų atlikimą, sandorių projektų parengimą, konsultacijas bei technines paslaugas dydžių (įkainių) ir atleidimo nuo šio atlyginimo mokėjimo atvejų sąrašo patvirtinimo", suvestinė redakcija nuo 2026-05-01 — e-tar.lt
2. LR Vyriausybės 2026 m. balandžio 1 d. nutarimas Nr. 209 (TAR 2026-04-02, i. k. 2026-05456), kuriuo pakeisti Įkainių sąrašo 39 ir 40.3 punktai, įsigaliojęs 2026-05-01
3. LR notariato įstatymo 19 str. 1 d. — notaro atlyginimo dydžius nustato Vyriausybė (nurodyta nutarimo Nr. 498 preambulėje)
4. LR Vyriausybės 2023 m. sausio 25 d. nutarimas Nr. 59 „Dėl Notarų atlyginimo dydžių (įkainių) nustatymo metodikos patvirtinimo" — e-seimas.lrs.lt
5. LR Vyriausybės 2020 m. liepos 8 d. nutarimas Nr. 763 dėl VĮ Registrų centro atlyginimo dydžių, suvestinė redakcija nuo 2023-10-28 — e-tar.lt
6. LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymas, 17 str. 1 d. 28, 53 ir 54 punktai, suvestinė redakcija nuo 2026-06-11 — e-tar.lt
7. LR civilinis kodeksas: 1.87 str. (apsimestinis sandoris), 6.98 str. 2 d. (rankpinigiais negalima užtikrinti preliminariosios sutarties), 6.100 str. 1 d. (dviguba rankpinigių suma), 6.165 str. (preliminarioji sutartis), 6.310 str. 1 d. (pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidos), 6.393 str. 1 d. (nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties notarinė forma) — e-tar.lt
8. LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas — jame pateiktos sąvokų „būstas" ir „jauna šeima" apibrėžtys, į kurias nukreipia Įkainių sąrašo 24 p.
9. LR teisingumo ministerija. Atlyginimo už notarinius veiksmus dydžiai — tm.lrv.lt
10. VĮ Registrų centras. Nekilnojamojo turto registravimo įkainiai — registrucentras.lt
11. VMI, Mokesčių informacijos departamentas. Mokesčių įstatymų pakeitimai nuo 2026-01-01 (atnaujinta 2026-01-15), skyrelis „GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punkto pakeitimas" — vmi.lt
12. VMI. Gyventojų pajamų mokesčio tarifai — vmi.lt
13. VMI. Apie nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimą (DUK) — vmi.lt
14. VMI. Paveldimo turto mokestis — vmi.lt
15. VMI. Pridėtinės vertės mokestis — vmi.lt
16. Lietuvos notarų rūmai — notarurumai.lt

Visi teisės aktų duomenys tikrinti 2026 m. rugsėjo mėn. Įkainiai gali būti perskaičiuojami: pagal nutarimo Nr. 59 metodiką Teisingumo ministerija kasmet iki spalio 1 d. teikia Vyriausybei siūlymus dėl jų peržiūros. Straipsnis yra bendro pobūdžio informacija, o ne teisinė ar mokestinė konsultacija konkrečiam sandoriui.